• 原創西安市未央區劉漢地區綜合改造項目立項投資分析報告.doc

    2020-04-12 23:19:10

    原標題:西安市未央區劉漢地區綜合改造項目投資申請報告.doc

    1、體的娛樂設施,提升項目自身品質,力求營造一個環境優雅、劉漢村城中村改造項目可行性研究報告機密 品味高尚精英型高尚住宅小區。 定位思路一是不以遠郊項目所倡導的品質與檔次為項目開發要 點,而積極挖掘適宜于主要客戶群體需求實際和創造宜居社區的理 念為基本點;二是立足于地緣客戶的需求特征,提供性價比高的產 品;三是積極宣揚產品的獨特價值,;四是產品設計,建設的各個環 節均力求精致、細膩; 綜合以上幾點,本項目定位:綠色時尚住宅小區。 (三)價格定位 依據西安房地產信息網數據研究中心統計數據顯示:年 月份城西區域各物業房產在售價格依次為:年月份城西區域 各物業房產在售價格依次為:普通住宅類元㎡,商服用房類 元㎡,寫字樓元㎡。 年本項目周邊樓盤的整體售價在—元㎡之間, 年項目周邊樓盤的整體價格約在—元㎡;按照 年—年房價上漲幅度平均約為%年來推斷,年的西高新 板塊整體價格應該在—元㎡之間,綜合考慮各項因素, 本項目預計年上半年面世,價格區間應在—元㎡之 間。綜合銷售均價約為元㎡。 四、項目建設方案 (一)建設規模 本次改造總建筑面積萬㎡。其中住宅面積萬㎡, 商業金融建筑面積萬㎡,配套公建建筑面積萬㎡。 經核。

    2、段北側畝棟,小高層,高層 、市場供應 相對于西安市整體來說,城西區域房地產市場始終表現平平, 區域整體環境改善以及新置業熱點區域如“土門商圈”、“大興西 新區”的輻射帶動,都讓城西在西安樓市中扮演越來越重要的角 色,市場供應數據年升幅較大,預計年隨著大興路沿 線幾家城中村改造項目的推進,市場供應量將會大幅提升。 、市場銷售 城西區域銷售市場與供應市場一樣,市場銷售狀況年開始 回暖,銷售量體和銷售價格均有約—%的增長,年開發項目 今年多數已進入尾盤銷售階段,新推項目較少,格均有約—%的增長,年開發項目 今年多數已進入尾盤銷售階段,新推項目較少,其主要消費群體 多是周邊區域居住多年的居民或工作于此的置業群體,而對其他 城區的置業者吸引力較小。 上半年城西區域商品房銷售面積為平方米,較 年同比回落%,占到商品房總體銷售面積的%;銷售金額為萬元,同比增長%。年第三季度城西區域 商品房銷售面積為平方米,較上期銷售量下降%,與 去年同比下滑%,占全市總銷售面積的%;銷售金 額為萬元,較上期下降%,與年同比下降%, 占全市商品房銷售額的%。 (二)商品房房價初步調查 相較供求市場的不景氣來看,城西區域商品房價。

    5、定位 (一)客戶定位 (二)產品定位 (三)價格定位 四、項目建設方案 (一)建設規模 (二)項目建設進度安排原則 (三)項目進度安排 五、經濟效益和社會效益分析 (一)本次測算的依據 核準通過,歸檔資料。 未經允許,請勿外傳!(二)經濟效益分析 (三)融資方案 六、項目經濟效益分析及評價 (一)現金流量分析 (二)貸款償還分析 (三)長期收益 七、社會效益評價 (一)區域可持續發展 (二)項目與所在地相互適應性分析 八、風險分析(不確定分析) (一)盈虧平衡分析 (二)風險規避 九、項目評價的結論 (一)結論 (二)建議 一、項目概況 未央區劉漢村地區城中村綜合改造項目位于西安市西郊大興 路西段,快速干道兩側,項目南鄰城西客運站,北鄰漢城遺址, 東接西二環白家口立交橋商圈,西連三橋經濟板塊,是西安市西 向門戶區和“西咸一體化”的樞紐地區,該地塊緊靠大興西新區, 比鄰灃渭新區,北倚漢城遺址,是未來西安國際化大都市建設的 又一核心區域,對聯動我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市 經濟發展具有戰略性的地理重要性。漢城湖(團結水庫)的建設 。

    6、 市基礎設施必然遠遠不能滿足轉型后的需求。因此,無論是從基 礎配套方面(如水、電、氣、暖、通訊等)還是從服務配套方面 (如商業、醫療、教育、購物、休閑、娛樂等)都已顯露出不足。 市政配套的不足,對未來項目的銷售帶來很大的制約,因此 在項目開發中需重點考慮,如設立大型購物超市、SPA、健身房、 醫務站、幼兒園、小學等以解決住戶生活需要,提升項目吸引力。 作為項目所在地的大興西路區域既是古絲綢之路的重要節 點,又是響譽西北的大宗醫藥批發零售和食品批發集散地,商業 貿易興盛,也是深具特殊文化情結的一個特色區域。 灃渭新區、大興新區大都市圈東西南北交通核心區以及區域 城市規劃發展即將有新的躍升等眾多有利因素使區域的升值潛力 指日可待,大興西路地區會再次成為開發商、投資商和消費者置 業的熱點區域。(一)地理位置 未央區劉漢地區城中村綜合改造項目位于西安市西郊大興路 西段,快速干道兩側,項目南鄰城西客運站,北鄰漢城遺址,東 接西二環白家口立交橋商圈,西連三橋經濟板塊,是西安市西向 門戶區和“西咸一體化”的樞紐地區,該地塊緊靠大興新區,比 鄰灃渭新區,北倚漢城遺址,是未來西安國際化大都市建設的又 一核心區域,對聯動我。

    7、積段銷售套數構成 % %% % % % % % % % ㎡以下㎡ ㎡㎡ ㎡㎡ ㎡㎡ ㎡㎡以上劉漢村城中村改造項目可行性研究報告機密 、戶型結構以實用為主,消費特征明確 、家庭結構以滿巢為主,年輕化趨勢明顯 、從事行業表現突出,區域特征明顯 、收入水平表現一般,置業能力有限 三、項目定位 (一)客戶定位 劉漢村地區城中村綜合改造項目位于城西大興新區板塊和灃渭 新區板塊的交匯處,因此在本項目的區域界定以大興新區為主,灃 渭新區其次,淡化城西概念。 劉漢村地區未來的置業人群主要有以下幾類,前三類人群為本 項目的主要客戶群體。 、城西國企干部及政府公務員等較有實力人群的首次置業; 、城西二次置業,因屬地情結和良好的性價比因素考慮本項目; 、城西區域有實力的投資行為; 、國亨食品城以及方欣商圈人群; 、外地創業者人群首次置業; 、三橋以西以及西咸一體化區域和西安市其他區域人群。 (二)產品定位 一方面應充分考慮主要客戶群體的未來生活需求,另一方面應 規避項目周邊環境不佳造成的負面影響,因此,應在小區園林景觀, 園藝小品方面突顯特色,在配套設施方面有針對性的設置符合主要 客戶群。

    8、的增長幅 度卻較為明顯,市場體量漸小,個案影響區域整體走向的作用逐 步顯化,使得如西門外、二環邊高價位的項目拉升了城西區整體 成交價格的走高,同時精裝高價位個案的在售也是區域市場價格 走高的重要因素之一,城西區域年月份普通住宅在售 均價為元㎡。年有較大上升,年上半年西安市平 均房價上漲%,隨著全球經濟的迅速回暖,預計年區 域房價還將緩慢上升。 西安房地產信息網數據研究中心統計數據顯示:年月 份城西區域各物業房產在售價格依次為:普通住宅類元㎡, 商服用房類元㎡,寫字樓元㎡。劉漢村城中村改造項目可行性研究報告機密 (三)市場研究結論 需求決定市場,置業群體的需求特征決定著市場的發展空間和 趨勢。依據有關《西安房地產市場需求調查報告》,城西 區域意向購房群體需求特征整體表現如下: 、目前居住條件較差,置業目的集中 、屬地需求特征明顯,購房時間明確 、接受銷售單價較低,承受能力有限 、高層住宅接受度較低,市場有待引導 年上半年城西普通住宅各戶型成交套數構成 % % % % % % % % 室廳 室廳 室廳 室廳 室廳 室廳 獨立開間 其他戶型 年上半年城西普通住宅各。

    9、市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經 濟發展具有戰略性的地理重要性。 (二)基本情況 、人口情況: 共計戶,人,其中農民戶,人;居民 戶,人。 、土地情況及建筑面積 ()土地情況 項目總占地約為畝(最終以實測成果表為準)。其中: 集體建設用地即村域土地畝(包括宅基地畝,未利用土地 畝);小產權單元樓土地占地為畝,可進入城改范 圍用地約畝。 ()現有房屋情況 項目總拆除建筑面積約萬m: ●集體土地上房屋現狀建筑面積約為萬m,其中:村 民住宅房屋約萬m(二層以下房屋萬m,三層及三層 以上萬m),集體商業用房萬m。 ●單元樓房屋現狀建筑面積約為M不納入本次 城改用地范圍。 、村集體經濟及村民人均收入現況村集體經濟主要收入來源于房租收入。全村每年集體分紅人 均為約萬元。 二、項目市場定位 (一)區域房地產發展現狀 從近幾年各城區房地產開發的體量上來看,城西區域較西安 市其他區域來說一直相對滯后。年西安市住房建設計劃中城 西只有萬平方米,比長安區低萬平方米,占總供應 量的%;年西安市住房建設計劃中城西也僅有約萬平 方米,占供應總量的%。 目前西安各城區板塊房地產市場發展如火如荼,唯獨城西沒 有。

    10、的起色,“西咸一體化”短期來說對城西的房地產市場的拉動 效應尚未能充分顯現,作為西咸共建區還未能自給自足,輻射能 力尚淺;城中村改造提上日程、二環沿線及二環內工業企業搬遷 并不只針對城西一個區域,雖城西在舊城改造這方面需求更為明 顯,但政策因素對城西來說影響不很鮮明。 城西的優勢即在于未來其區域土地的資源優勢,從土地存量 情況來看,現在的城西除環勞動路沿線、西稍門、土門、玉祥門、 豐慶公園、邊家村周邊房地產市場發展相對較為成熟外,其他區 域還可稱為處女地。充足的土地儲備讓城西在資源爭奪戰愈演愈 烈的地產開發領域中顯得后勁十足,具有遠見卓識的開發企業會 迅速將目光聚集在該區域。 城西區域部分在售樓盤一覽表 項目名稱項目地址占地面積總建筑面積規劃情況戶型面積(㎡)價格范圍(元㎡)(㎡) 華府新桃園灃惠路與大寨路什字西北角畝萬棟點式高層 蓮湖中央花園團結西路中段畝一期棟高層 漢景苑西二環大興路立交向西米畝棟高層,棟小高層 萬國〃遠鑒名筑棗園西路畝萬棟高層,棟多層 百花名珠豐登北路與桃園路交匯處㎡、層 天朗大興郡大興東路北側畝萬一期余棟 世紀錦繡大興東路號畝萬棟,多層,小高層,高層 加州一號灃渭新區世紀大道東。

    11、,該項目安置面積萬㎡(其中安置村民住宅面積劉漢村城中村改造項目可行性研究報告機密 萬㎡,村集體經濟發展用房面積萬㎡)。 (二)項目建設進度安排原則 未央區劉漢村地區綜合改造項目建設進度依據《西安市城中村 改造管理辦法》有關規定“整村一次性拆遷、先安置后開發、開發 建設分期滾動開發”原則。結合項目實際進展情況及編制。 (三)項目進度安排 根據劉漢村實際狀況和建設規劃設計方案,計劃全村改造工程 分為三期進行: 第一期:安置工程:工期個月 拆遷期:(年月年月) 安置樓建設期:(年月年月底)+ 第二期:商品房開發工程:工期個月(年月 年月底)+ 第三期:商品房開發工程:工期個月(年月 年月底) 第四期:商品房開發工程:工期個月(年月 年月底)萬 預計本項目整體改造周期約需年半時間(年月 年月底)。 五、經濟效益和社會效益分析 (一)本次測算的依據為: 、國家發改委、建設部關于頒布《工程勘察設計收費管理規定》 的通知(計價[]號) 目錄 一、項目概況 (一)地理位置 (二)基本情況 二、項目市場定位 (一)區域房地產發展現狀 (二)商品房房價初步調查 (三)市場研究結論 三、項目 。

    12、該項目區位價值提升較大,也是未來吸引置業者的一個重要因 素。 交通價值方面:劉漢村所處的城西版塊作為西安市的西大門, 西連西寶高速,西蘭公路,聯通隴、新,南接西高新、西萬公路、 西漢高速,可達渝、蜀,快速干道與西安咸陽國際航空港連接及 其方便,正在修建的地鐵一號線連接西、咸兩市并橫貫西安市東 西,距城西客運站不到KM,大興西西路、西二環、北二環連接 經濟開發區、市政府和新客站,西三環連接曲江新區和漢長安城 遺址保護區,漢城北路、丈八路與西二環使本區域與高新區的聯 系更加緊密。 人文消費價值方面:在歷史文化脈絡方面,大興西路區域為 漢文化源頭,國家級漢遺址公園即將建設,西北為秦文化源頭, 隋朝確定該區域為皇都所在,東側為唐文化傳承區,南鄰象征現 代工業、科技文明的“西高新文化”,該區域文化包容性較強,可 塑性強,元素豐富。城西地區作為西安市重要的工業基地,也是我國研究和生產 高壓、超高壓輸電設備的重要基地之一。是我國“一五”、“二五” 期間建設的“電工城”、“航工城”,區域盤踞著中央、省、市屬大 型企業余家,其中遠東公司、慶安宇航設備公司、西儀集團、 鐵道部西安車輛廠、西安電力機械制造公司、西安印鈔廠、..。

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