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    西安市未央區劉漢地區綜合改造項目立項投資分析報告.doc
    上傳者:佚名(105952)| 上傳時間:2020-11-22 19:41:27

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    1、 市基礎設施必然遠遠不能滿足轉型后的需求。因此,無論是從基 礎配套方面(如水、電、氣、暖、通訊等)還是從服務配套方面 (如商業、醫療、教育、購物、休閑、娛樂等)都已顯露出不足。 市政配套的不足,對未來項目的銷售帶來很大的制約,因此 在項目開發中需重點考慮,如設立大型購物超市、SPA、健身房、 醫務站、幼兒園、小學等以解決住戶生活需要,提升項目吸引力。 作為項目所在地的大興西路區域既是古絲綢之路的重要節 點,又是響譽西北的大宗醫藥批發零售和食品批發集散地,商業 貿易興盛,也是深具特殊文化情結的一個特色區域。 灃渭新區、大興新區大都市圈東西南北交通核心區以及區域 城市規劃發展即將有新的躍升等眾多有利因素使區域的升值潛力 指日可待,大興西路地區會再次成為開發商、投資商和消費者置 業的熱點區域。(一)地理位置 未央區劉漢地區城中村綜合改造項目位于西安市西郊大興路 西段,快速干道兩側,項目南鄰城西客運站,北鄰漢城遺址,東 接西二環白家口立交橋商。

    2、約萬元。 二、項目市場定位 (一)區域房地產發展現狀 從近幾年各城區房地產開發的體量上來看,城西區域較西安 市其他區域來說一直相對滯后。年西安市住房建設計劃中城 西只有萬平方米,比長安區低萬平方米,占總供應 量的%;年西安市住房建設計劃中城西也僅有約萬平 方米,占供應總量的%。 目前西安各城區板塊房地產市場發展如火如荼,唯獨城西沒 有大的起色,“西咸一體化”短期來說對城西的房地產市場的拉動 效應尚未能充分顯現,作為西咸共建區還未能自給自足,輻射能 力尚淺;城中村改造提上日程、二環沿線及二環內工業企業搬遷 并不只針對城西一個區域,雖城西在舊城改造這方面需求更為明 顯,但政策因素對城西來說影響不很鮮明。 城西的優勢即在于未來其區域土地的資源優勢,從土地存量 情況來看,現在的城西除環勞動路沿線、西稍門、土門、玉祥門、 豐慶公園、邊家村周邊房地產市場發展相對較為成熟外,其他區 域還可稱為處女地。充足的土地儲備讓城西在資源爭奪戰愈演愈 烈的。

    3、 市基礎設施必然遠遠不能滿足轉型后的需求。因此,無論是從基 礎配套方面(如水、電、氣、暖、通訊等)還是從服務配套方面 (如商業、醫療、教育、購物、休閑、娛樂等)都已顯露出不足。 市政配套的不足,對未來項目的銷售帶來很大的制約,因此 在項目開發中需重點考慮,如設立大型購物超市、SPA、健身房、 醫務站、幼兒園、小學等以解決住戶生活需要,提升項目吸引力。 作為項目所在地的大興西路區域既是古絲綢之路的重要節 點,又是響譽西北的大宗醫藥批發零售和食品批發集散地,商業 貿易興盛,也是深具特殊文化情結的一個特色區域。 灃渭新區、大興新區大都市圈東西南北交通核心區以及區域 城市規劃發展即將有新的躍升等眾多有利因素使區域的升值潛力 指日可待,大興西路地區會再次成為開發商、投資商和消費者置 業的熱點區域。(一)地理位置 未央區劉漢地區城中村綜合改造項目位于西安市西郊大興路 西段,快速干道兩側,項目南鄰城西客運站,北鄰漢城遺址,東 接西二環白家口立交橋商。

    4、城西區域銷售市場與供應市場一樣,市場銷售狀況年開始 回暖,銷售量體和銷售價格均有約%的增長,年開發項目 今年多數已進入尾盤銷售階段,新推項目較少,格均有約%的增長,年開發項目 今年多數已進入尾盤銷售階段,新推項目較少,其主要消費群體 多是周邊區域居住多年的居民或工作于此的置業群體,而對其他 城區的置業者吸引力較小。 上半年城西區域商品房銷售面積為平方米,較 年同比回落%,占到商品房總體銷售面積的%;銷售金額為萬元,同比增長%。年第三季度城西區域 商品房銷售面積為平方米,較上期銷售量下降%,與 去年同比下滑%,占全市總銷售面積的%;銷售金 額為萬元,較上期下降%,與年同比下降%, 占全市商品房銷售額的%。 (二)商品房房價初步調查 相較供求市場的不景氣來看,城西區域商品房價格的增長幅 度卻較為明顯,市場體量漸小,個案影響區域整體走向的作用逐 步顯化,使得如西門外、二環邊高價位的項目拉升了城西區整體 成交價格的走高,同時精裝高價位個案的在。

    5、圈,西連三橋經濟板塊,是西安市西向 門戶區和“西咸一體化”的樞紐地區,該地塊緊靠大興新區,比 鄰灃渭新區,北倚漢城遺址,是未來西安國際化大都市建設的又 一核心區域,對聯動我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經 濟發展具有戰略性的地理重要性。 (二)基本情況 、人口情況: 共計戶,人,其中農民戶,人;居民 戶,人。 、土地情況及建筑面積 ()土地情況 項目總占地約為畝(最終以實測成果表為準)。其中: 集體建設用地即村域土地畝(包括宅基地畝,未利用土地 畝);小產權單元樓土地占地為畝,可進入城改范 圍用地約畝。 ()現有房屋情況 項目總拆除建筑面積約萬m: ●集體土地上房屋現狀建筑面積約為萬m,其中:村 民住宅房屋約萬m(二層以下房屋萬m,三層及三層 以上萬m),集體商業用房萬m。 ●單元樓房屋現狀建筑面積約為M不納入本次 城改用地范圍。 、村集體經濟及村民人均收入現況村集體經濟主要收入來源于房租收入。全村每年集體分紅人 均。

    6、也是區域市場價格 走高的重要因素之一,城西區域年月份普通住宅在售 均價為元㎡。年有較大上升,年上半年西安市平 均房價上漲%,隨著全球經濟的迅速回暖,預計年區 域房價還將緩慢上升。 西安房地產信息網數據研究中心統計數據顯示:年月 份城西區域各物業房產在售價格依次為:普通住宅類元㎡, 商服用房類元㎡,寫字樓元㎡。劉漢村城中村改造項目可行性研究報告機密 (三)市場研究結論 需求決定市場,置業群體的需求特征決定著市場的發展空間和 趨勢。依據有關《西安房地產市場需求調查報告》,城西 區域意向購房群體需求特征整體表現如下: 、目前居住條件較差,置業目的集中 、屬地需求特征明顯,購房時間明確 、接受銷售單價較低,承受能力有限 、高層住宅接受度較低,市場有待引導 年上半年城西普通住宅各戶型成交套數構成 % % % % % % % % 室廳 室廳 室廳 室廳 室廳 室廳 獨立開間 其他戶型 年上半年城西普通。

    7、產開發領域中顯得后勁十足,具有遠見卓識的開發企業會 迅速將目光聚集在該區域。 城西區域部分在售樓盤一覽表 項目名稱項目地址占地面積總建筑面積規劃情況戶型面積(㎡)價格范圍(元㎡)(㎡) 華府新桃園灃惠路與大寨路什字西北角畝萬棟點式高層 蓮湖中央花園團結西路中段畝一期棟高層 漢景苑西二環大興路立交向西米畝棟高層,棟小高層 萬國〃遠鑒名筑棗園西路畝萬棟高層,棟多層 百花名珠豐登北路與桃園路交匯處㎡、層 天朗大興郡大興東路北側畝萬一期余棟 世紀錦繡大興東路號畝萬棟,多層,小高層,高層 加州一號灃渭新區世紀大道東段北側畝棟,小高層,高層 、市場供應 相對于西安市整體來說,城西區域房地產市場始終表現平平, 區域整體環境改善以及新置業熱點區域如“土門商圈”、“大興西 新區”的輻射帶動,都讓城西在西安樓市中扮演越來越重要的角 色,市場供應數據年升幅較大,預計年隨著大興路沿 線幾家城中村改造項目的推進,市場供應量將會大幅提升。 、市場銷售 。

    8、城西區域銷售市場與供應市場一樣,市場銷售狀況年開始 回暖,銷售量體和銷售價格均有約%的增長,年開發項目 今年多數已進入尾盤銷售階段,新推項目較少,格均有約%的增長,年開發項目 今年多數已進入尾盤銷售階段,新推項目較少,其主要消費群體 多是周邊區域居住多年的居民或工作于此的置業群體,而對其他 城區的置業者吸引力較小。 上半年城西區域商品房銷售面積為平方米,較 年同比回落%,占到商品房總體銷售面積的%;銷售金額為萬元,同比增長%。年第三季度城西區域 商品房銷售面積為平方米,較上期銷售量下降%,與 去年同比下滑%,占全市總銷售面積的%;銷售金 額為萬元,較上期下降%,與年同比下降%, 占全市商品房銷售額的%。 (二)商品房房價初步調查 相較供求市場的不景氣來看,城西區域商品房價格的增長幅 度卻較為明顯,市場體量漸小,個案影響區域整體走向的作用逐 步顯化,使得如西門外、二環邊高價位的項目拉升了城西區整體 成交價格的走高,同時精裝高價位個案的在。

    9、圈,西連三橋經濟板塊,是西安市西向 門戶區和“西咸一體化”的樞紐地區,該地塊緊靠大興新區,比 鄰灃渭新區,北倚漢城遺址,是未來西安國際化大都市建設的又 一核心區域,對聯動我市東西、與周邊地市以及省與周邊省市經 濟發展具有戰略性的地理重要性。 (二)基本情況 、人口情況: 共計戶,人,其中農民戶,人;居民 戶,人。 、土地情況及建筑面積 ()土地情況 項目總占地約為畝(最終以實測成果表為準)。其中: 集體建設用地即村域土地畝(包括宅基地畝,未利用土地 畝);小產權單元樓土地占地為畝,可進入城改范 圍用地約畝。 ()現有房屋情況 項目總拆除建筑面積約萬m: ●集體土地上房屋現狀建筑面積約為萬m,其中:村 民住宅房屋約萬m(二層以下房屋萬m,三層及三層 以上萬m),集體商業用房萬m。 ●單元樓房屋現狀建筑面積約為M不納入本次 城改用地范圍。 、村集體經濟及村民人均收入現況村集體經濟主要收入來源于房租收入。全村每年集體分紅人 均。

    10、約萬元。 二、項目市場定位 (一)區域房地產發展現狀 從近幾年各城區房地產開發的體量上來看,城西區域較西安 市其他區域來說一直相對滯后。年西安市住房建設計劃中城 西只有萬平方米,比長安區低萬平方米,占總供應 量的%;年西安市住房建設計劃中城西也僅有約萬平 方米,占供應總量的%。 目前西安各城區板塊房地產市場發展如火如荼,唯獨城西沒 有大的起色,“西咸一體化”短期來說對城西的房地產市場的拉動 效應尚未能充分顯現,作為西咸共建區還未能自給自足,輻射能 力尚淺;城中村改造提上日程、二環沿線及二環內工業企業搬遷 并不只針對城西一個區域,雖城西在舊城改造這方面需求更為明 顯,但政策因素對城西來說影響不很鮮明。 城西的優勢即在于未來其區域土地的資源優勢,從土地存量 情況來看,現在的城西除環勞動路沿線、西稍門、土門、玉祥門、 豐慶公園、邊家村周邊房地產市場發展相對較為成熟外,其他區 域還可稱為處女地。充足的土地儲備讓城西在資源爭奪戰愈演愈 烈的。

    11、也是區域市場價格 走高的重要因素之一,城西區域年月份普通住宅在售 均價為元㎡。年有較大上升,年上半年西安市平 均房價上漲%,隨著全球經濟的迅速回暖,預計年區 域房價還將緩慢上升。 西安房地產信息網數據研究中心統計數據顯示:年月 份城西區域各物業房產在售價格依次為:普通住宅類元㎡, 商服用房類元㎡,寫字樓元㎡。劉漢村城中村改造項目可行性研究報告機密 (三)市場研究結論 需求決定市場,置業群體的需求特征決定著市場的發展空間和 趨勢。依據有關《西安房地產市場需求調查報告》,城西 區域意向購房群體需求特征整體表現如下: 、目前居住條件較差,置業目的集中 、屬地需求特征明顯,購房時間明確 、接受銷售單價較低,承受能力有限 、高層住宅接受度較低,市場有待引導 年上半年城西普通住宅各戶型成交套數構成 % % % % % % % % 室廳 室廳 室廳 室廳 室廳 室廳 獨立開間 其他戶型 年上半年城西普通。

    12、產開發領域中顯得后勁十足,具有遠見卓識的開發企業會 迅速將目光聚集在該區域。 城西區域部分在售樓盤一覽表 項目名稱項目地址占地面積總建筑面積規劃情況戶型面積(㎡)價格范圍(元㎡)(㎡) 華府新桃園灃惠路與大寨路什字西北角畝萬棟點式高層 蓮湖中央花園團結西路中段畝一期棟高層 漢景苑西二環大興路立交向西米畝棟高層,棟小高層 萬國〃遠鑒名筑棗園西路畝萬棟高層,棟多層 百花名珠豐登北路與桃園路交匯處㎡、層 天朗大興郡大興東路北側畝萬一期余棟 世紀錦繡大興東路號畝萬棟,多層,小高層,高層 加州一號灃渭新區世紀大道東段北側畝棟,小高層,高層 、市場供應 相對于西安市整體來說,城西區域房地產市場始終表現平平, 區域整體環境改善以及新置業熱點區域如“土門商圈”、“大興西 新區”的輻射帶動,都讓城西在西安樓市中扮演越來越重要的角 色,市場供應數據年升幅較大,預計年隨著大興路沿 線幾家城中村改造項目的推進,市場供應量將會大幅提升。 、市場銷售 。

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